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Nossos usuários nos contam que uma de suas principais preocupações como proprietários é manter-se em dia com suas responsabilidades legais, tal como gerenciar um aluguel. Queríamos ajudar, então pensamos em como trabalhar numa lista de verificação de como alugar sem passar por problemas.

Como gerenciar um aluguel e administrar um arrendamento

O resultado disso seria: “deveres do senhorio”, informações valiosas que nos orientam nas diferentes fases do seu arrendamento. Cada parte é uma versão abreviada do conteúdo que já existe em nosso blog.

Portanto, aqui, vamos discutir:

  • a preparação de sua propriedade para locação;
  • a escolha de seus inquilinos;
  • e a definição do contrato.

Agora precisamos ver o que você precisa fazer durante a locação.

Porém, primeiro precisamos falar sobre:

O Pacto do Prazer Silencioso

Depois que as chaves foram entregues aos inquilinos e eles se mudaram, talvez a coisa mais importante a se notar é que os proprietários precisam deixar os inquilinos em paz.

Assim, um dos direitos mais fundamentais dos inquilinos é o que é, um tanto enganoso, chamado de ‘pacto de fruição tranquila’. Na verdade, isso não significa que a propriedade deva ser silenciosa ou que os inquilinos tenham o direito de se divertir. Porém, isso também significa que os inquilinos devem ser deixados para morar na propriedade em paz, sem interferência do proprietário.

Por outro lado, sob o pacto de fruição tranquila, o inquilino tem o direito legal de pedir para se retirar, todos – incluindo o proprietário – da propriedade. Além de situações especiais como policiais com mandado de busca e apreensão. 

Muitos proprietários, ao gerenciar um aluguel, não entendem isso totalmente e pensam que, como a propriedade é ‘deles’, eles têm o direito de entrar e sair conforme quiserem para gerenciar um aluguel.

No entanto, este não é o caso – se você entrar na propriedade, por exemplo com suas chaves, quando os inquilinos não estiverem lá. Logo, a menos que eles tenham lhe dado expressamente permissão para fazer isso, será uma violação e também pode ser considerado assédio, o que é uma ofensa criminal. 

Direitos e deveres ao gerenciar um aluguel

Além disso, dependendo das circunstâncias, os inquilinos podem reivindicar uma indenização e solicitar ao tribunal uma liminar ordenando que você fique de fora.

Agora você pode estar pensando “mas com certeza tenho o direito de entrar e fazer inspeções e providenciar certificados de segurança de gás?”

Ou, você também pode estar se perguntando como isso se encaixa com seções de códigos, que dá aos proprietários o direito de acesso para ver as condições e o estado de conserto de uma propriedade mediante aviso prévio de 24hs. Certamente, os proprietários têm esses direitos, ao abrigo do estatuto e talvez também nos termos do seu contrato de arrendamento.

No entanto, eles estão sujeitos ao direito do inquilino, sob o pacto de prazer tranquilo, de se recusar a permitir sua entrada. 

Os dois direitos estão em conflito. Porém, os direitos do inquilino (como a pessoa na ocupação real) superam os direitos do senhorio. O que isso significa é que o inquilino tem o direito de impedir o locador de entrar na propriedade – mas isso o colocará em uma violação do contrato.

Esperançosamente, isso não acontecerá com seu aluguel, mas você precisa ter cuidado ao lidar com seus inquilinos.

Nós sugerimos que, como regra geral ao gerenciar um aluguel:

  1. Você não visite a propriedade sem avisar;
  2. Você sempre forneça pelo menos 24 horas de notificação por escrito sobre quaisquer visitas.
  3. Você nunca, jamais, use suas chaves para entrar na propriedade quando o inquilino não estiver lá, a menos que isso tenha sido especificamente acordado com os inquilinos (de preferência por escrito, por exemplo, por troca de e-mails);
  4. Exceto nas visitas de inspeção combinadas, você só visita o imóvel a convite do inquilino;

Se as relações entre você e os inquilinos se deteriorarem por qualquer motivo, você deve ter ainda mais cuidado para não visitar sem um convite e deve lidar com todas as comunicações por escrito.

>>> Para ler também: O papel dos membros do conselho e a gestão de condomínios

Acesso a áreas compartilhadas

A situação é um pouco diferente se a propriedade for uma propriedade compartilhada onde os inquilinos têm seu próprio quarto e o uso compartilhado das partes comuns.

Além disso, os direitos dos inquilinos sob o pacto de usufruto silencioso só se aplicam ao seu próprio quarto – o que significa que você pode acessar as partes comuns sem sua permissão.

Por exemplo, para fazer reparos, mostrar aos novos inquilinos quartos vagos, realizar inspeções ou realizar outras tarefas relacionadas com as obrigações do seu senhorio.

Porém, nesses momentos do COVID-19, você sempre precisará seguir as orientações, que incluem distanciamento social, máscaras e lavagem das mãos, conforme orientações do governo.

Ok, vamos agora examinar as coisas que os proprietários precisarão fazer para gerenciar o arrendamento, começando com duas coisas que você precisa fazer desde o início:

Lide com as promessas feitas aos inquilinos

Se os seus inquilinos alugaram a sua propriedade com o entendimento de que irão efetuar certos reparos ou outros trabalhos ou fornecer certos itens – deve, se possível, certificar-se de que isso seja feito em tempo hábil.

Caso contrário, se você for um agente, os inquilinos podem reclamar de você em seu esquema de Compensação de Propriedade e, em algumas circunstâncias, os inquilinos poderão cancelar o contrato.

Realize sua primeira visita de inspeção

Idealmente, isso deve ser durante o primeiro mês e dar-lhe-á a oportunidade de verificar se os seus inquilinos se instalaram e se não existem problemas.

>>> Para ler também: Gestão Habitacional de Condomínio: as melhores práticas

Além disso, aqui está uma lista não exaustiva de outras coisas que você pode precisar fazer durante o arrendamento:

Realize inspeções regulares

Embora o COVID-19 tenha dificultado as inspeções, ele não eliminou a necessidade delas. Portanto, ao mesmo tempo em que coloca a segurança em primeiro lugar e respeita as diretrizes sobre distanciamento social, você ainda precisará se manter no controle das responsabilidades dos proprietários privados e verificar:

Veja se há algum trabalho de reparo que precisa ser feito

Se há ocupantes não autorizados morando na propriedade, isso, por sua vez, poderia:

  • torná-lo vulnerável a penalidades, se você não tiver uma licença
  • colocar você em violação de qualquer licença que você possa ter, se isso limitar o número de ocupantes

Que os inquilinos não estejam realizando nenhuma atividade ilegal. Por exemplo, transformar toda ou parte da propriedade em uma plantação de cannabis!

Os proprietários muitas vezes não percebem a importância das inspeções regulares.

Você também precisará fazer inspeções de segurança de gás a cada 12 meses.

Verifique se o aluguel está pago

Esta não é uma obrigação legal do proprietário em si. Porém, é muito importante. Se seus inquilinos perderem um pagamento, suas chances de recuperação serão muito melhores se você os contatar imediatamente, em vez de permitir que os atrasos aumentem.

Além disso, há pouco que você precisa fazer durante o aluguel, a menos que surjam problemas.

Os problemas que podem surgi ao gerenciar um aluguel:

Aluguel em atraso – conforme discutido acima, você precisa lidar com isso imediatamente.

Trabalhos de reparo – certifique-se de que sejam feitos prontamente e certifique-se de escrever aos inquilinos quando tiverem sido concluídos, pedindo-lhes para confirmar se estão satisfeitos com o que foi feito;

Inquilinos recusando o acesso para inspeções – novamente, há orientação para os proprietários sobre o que fazer e redigir cartas a enviar, como parte do conteúdo da Lei dos Proprietários;

Inquilinos que estão se mudando – isso pode acontecer, por exemplo, se os inquilinos não puderem pagar o aluguel. No entanto, você precisa ter cuidado ao alterar as travas.

Se o inquilino morrer – este tipo de evento causa angústia em muitos níveis, mas para os fins deste artigo, observe que a morte do inquilino não termina, por si só, o contrato. Há um procedimento a seguir que, novamente, é discutido como parte do conteúdo da Lei do Proprietário.

E finalmente:

Perto do final do contrato de locação, você precisará considerar se deseja que os inquilinos permaneçam ou se deseja que eles saiam.

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